深圳大鹏半岛开发进行时

深圳大鹏半岛开发进行时
2005年03月04日10:37:24上海证券报　



本报记者胡正荣发自深圳


开发时机成熟

　 大鹏半岛是深圳最大的半岛，位于深圳龙岗区东南部，包括南澳、大鹏、葵涌三镇，面积为293.41平方公里，拥有130多公里的海岸线，森林覆盖率76%。因半岛形如大鹏，且昔日为大鹏鸟栖息之地，故名大鹏半岛。

　 作为深圳“弥足珍贵的一块绿宝石”，大鹏半岛开发问题正在研究规划中。

　 深圳市规划局制定的《法定图则》将大鹏半岛定位为：“充分发掘旅游资源潜力，将大鹏半岛建设成为以优质海滩浴场、亚热带山林风光特色的、可供旅游观光、度假休养、国际娱乐的自然景观旅游区。”它是深圳重点发展生态旅游的地区。

　 深圳东部拥有得天独厚的山海风光旅游资源、丰富的人文资源，人口稀少,开发价值大。在东部，深圳市政府已投入大量资金进行基础设施建设。盐坝高速公路的通行，盐田第二快速通道的开工，为开发大鹏半岛提供了良好的交通条件。

　 英联国际不动产有限公司董事长郭建波博士认为，大鹏半岛的开发已到了势在必行的地步。他表示，深圳土地资源短缺，大鹏半岛是深圳土地资源的“富矿”。他分析，由于前期的大量投资，政府非常重视，大鹏半岛成为很有开发潜力的地区。“深圳未来楼市的开发亮点，必然在深圳东部。开发东部也是必然的。”


对地产格局影响不大

　 地产研究人士半求认为，深圳大鹏半岛的开发，对房地产市场而言，最大的意义在于丰富深圳房地产产品线，实现楼市梯度消费。目前，深圳高端市场供应较薄弱，产品单一，消费结构层次并不明显。

　 但他表示，由于东部可供开发的土地稀缺，产品供应量对市场的冲击力弱，所以对深圳整体房价影响不大。

　 深圳东部目前已聚集了几大品牌开发商的高端物业建设项目。由于基础设施的落后和交通环境的拥堵，有的开发商早年在东部购买土地用于豪宅开发时，曾让众多市场人士不解。深圳东部楼市市场容量小，这个地区的楼市因为发展前景不明朗而不被看好。

　 深圳万科地产总经理助理章晓任对此的理解是，深圳东部进行房地产开发的难度集中体现在资金问题、开发资质和能力的问题上。

　 他认为，政府的规划要先行，要先确立经济发展模式。如果开发了酒店配套、旅游，而没有相关的景观再开发和交通的改善以及其他资源的提升，并不能起到很好的效果。

　 “大鹏半岛的开发，在近两年内，对房地产格局的影响不大，因为它不是市场主流产品，”章晓任说，“哪怕交通条件改善了，它仍然不是可供市区的人主动选择的产品。在东部，目前没有大型的工业园区，就业机会不多，人口有限，很难带来大的需求量。跨区域的长线消费方式，将使深圳的交通结构难以承受。”


开发存在难度

　 开发大鹏半岛跟其他区域的开发有着本质的差异，主要是开发难度比其他区更高。由于山地所占面积居多，适合开发的土地资源并不多。业内人士分析，区域的整体性质是有偿的规模性使用，分割式开发并不会达到价值最大化的效果。

　 深圳在进行局部开发建设的过程中，有着许多成功的案例，也有失败的教训。半求分析说，建筑开发是一个缓慢的过程，大鹏半岛的开发，需要经过谨慎的研究，不要急于进行建设。他建议成立专门的规划委员会，实行精英管理模式。